¿Cuáles son las etapas de un proyecto inmobiliario?
Invertir en el negocio de bienes raíces (como la compra de un apartamento en venta en Santiago o invertir en rentar un apartamento en Santiago) para generar ingresos, es de la formas de inversión preferidas por miles de empresarios e inversionistas alrededor del mundo. Los proyectos inmobiliarios tienen distintas formas, múltiples ámbitos, sea la compra de una propiedad para su posterior venta o renta, sea la construcción de instalaciones industriales o complejos globales, sea también la compra de un terreno para una posterior construcción que puede estar destinada a la compra o renta.
Una u otra, las etapas o momentos que señalaremos, abarcan los distintos tipos de proyectos. Algunos proyectos cumplirán con todas las etapas, otros no; dependerá de su naturaleza. Es importante que antes de dar un paso adelante con este negocio estés informado al respecto sobre el proceso y en el mejor de los casos, asesorado por un asesor de bienes raíces; sin embargo, a continuación comentaremos al respecto de las fases o etapas que envuelven cualquier proyecto inmobiliario, así que toma nota:
- Factibilidad del proyecto:
Antes de cualquier compraventa que quieras llevar a cabo, debes estudiar esta variable o, mejor dicho, hacerte esta pregunta ¿es factible el proyecto?
Para poder responder a la pregunta debes, en primer lugar, hacer un estudio de mercado de manera que puedas establecer lo que conviene hacer con el proyecto en cuanto al diseño, estructura, procedimiento de venta, etc. Así como estudiar los distintos precios de las casas en venta en Santiago, y de las casas en renta Santiago de igual manera el precio de los apartamentos en venta y renta en Santiago. Para determinar si es mejor dirigir el negocio a la compraventa o al arriendo, así como el tipo de vivienda más buscada.
Después de tener algunas opciones sobre la mesa, para terminar de confirmar o establecer la factibilidad, debes hacer una evaluación económica (preferiblemente de la mano de un asesor) para determinar si los costos y los precios de financiamiento valen la pena; además, el asesor inmobiliario evaluar las posibilidades económicas de la propiedad tales como la plusvalía. Y en el proceso, asegurar que toda la parte legal esté cubierta, es decir, estudiar el estatus legal de la propiedad. Por último, pero igualmente importante, verificar la topografía del terreno, sobre todo si estás comprando un terreno baldío para construir.
- Diseño del proyecto
Esta parte es de gran importancia, aquí se determinan las características del proyecto en cuanto a su estructura y diseño. Deberán evaluar aspectos como el impacto social y vial que tendrá, basándose en dos posibilidades: afectar el tráfico o, por el contrario, conseguir nuevos flujos viales. Todo dependerá del proyecto.
- Ingeniería
En esta etapa se comienzan a realizar los estudios necesarios para la construcción. Todo el estudio de suelos para conocer el comportamiento de las capas terrestres en posibles siniestros, además de realizar el estudio topográfico para determinar la estabilidad del suelo.
Al mismo tiempo, se realiza otro estudio sobre los materiales de construcción necesarios para la obra. Además, cabe destacar que en este punto también se empieza el trámite de permisos necesarios para proceder a construir. Esta etapa se conoce como Pre-venta y presenta gran riesgo para quienes desean invertir ya que aún no hay certeza de que la construcción se vaya a llevar a cabo. Sin embargo, presenta la gran ventaja de adquirir una futura propiedad por precios muy bajos. Si buscas comprar durante esta etapa, asegúrate de la confiabilidad del ente que lleve a cabo el proyecto.
Después de que los permisos estén aprobados, el proyecto pasa a la etapa En blanco, en donde aún la construcción no comienza pero los permisos y la parte legal ha sido finalizada. En esta etapa los precios aumentan un poco pues los inversionistas ya podrán disponer de las maquetas y los planos finales del proyecto para visualizar cómo será su futura vivienda.
- Proceso de Construcción
Es la etapa crucial y es conocida como etapa En verde. El proyecto comienza a construirse y es necesario que se disminuya o elimine cualquier margen de error pues cualquier mínimo error puede generar gastos en cadena. Para los inversionistas suele ser poco atractivo comprar durante esta etapa pues los precios suben y la rentabilidad disminuye.
Cuando la obra esté avanzada se comienza la elaboración de contrato para obra donde se definirá el modo de contratación.
- Proyecto finalizado
Cuando ya se finaliza la obra, la entrega de las propiedades a quienes ya habían comprado en etapas anteriores es inmediata. Por otro lado, se coloca en venta el resto de propiedades. Sea que el proyecto esté dirigido a una venta directa o al arriendo, lo mejor es contar con un profesional en bienes raíces.
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