Cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria
Es cierto que de tanto en tanto debemos tomar decisiones arriesgadas en nuestra vida. Dichas decisiones, para bien o para mal, nos hacen crecer y aprender. Arriesgarse puede traer muchos beneficios a nivel personal pero, cuando se trata de nuestro capital, no queremos arriesgarnos tanto. Cuando queremos crecer económicamente lo mejor es ser lo más cuidadosos posibles para evitar una mala inversión.
Las inversiones inmobiliarias son muy populares por su alta rentabilidad; sin embargo, esto no quiere decir que siempre la compra o venta de cualquier propiedad es beneficiosa. Si quieres invertir en bienes raíces, comprar casas en venta en Santiago o apartamentos en venta en Santiago debes entender que, a diferencia de otras inversiones, en la inversión inmobiliaria intervienen diversas variables que incluyen más que la cantidad de capital invertido, sino el uso del inmueble. No es lo mismo vender que rentar, claro está. Ambas opciones son rentables siempre y cuando las características físicas y de ubicación de la vivienda estén dentro de las más demandadas por el mercado.
Si escoges una propiedad que esté dentro de los parámetros recomendados por los expertos, esta aumentará incluso de valor por circunstancias extrínsecas, conocido este fenómeno en bienes raíces como plusvalía. Es por esto que la ubicación es la clave para conseguir una buena inversión.
Hoy te comentaremos sobre cómo calcular la rentabilidad de tu inversión si la propiedad es para vender o para rentar.
En primer lugar, si el inmueble es para vender debes tomar en cuenta el precio de venta y la cantidad de dinero que invertiste. La fórmula para calcular la rentabilidad de una propiedad en venta en bastante sencilla; esto puedes hacerlo antes o después de vender la propiedad, la única diferencia radica en la estabilidad de los números que vas a usar pues si la calculas antes las cantidades que vas a usar puede que no sean exactas a las que manejarás al momento de la venta, y si la calculas después no sabrás de antemano qué tan rentable será la venta. No obstante, es necesario hacerlo en ambos casos.
De esta manera, la rentabilidad de la inversión que has hecho o harás se calcula de la siguiente manera: (El precio de venta final – El precio de inversión / El precio de inversión) x 100
Para entenderlo mejor, pongamos números en el lugar de letras. Si el costo de la propiedad que adquiriste es de US$ 50,000 y con ayuda de la plusvalía, lo vendes en US$55,000 la rentabilidad de tu inversión se obtiene de la siguiente manera:
(50,000- 55,000 / 55,000) x 100 = $4,999,000.
De esta forma obtienes la cantidad de dinero que has ganado.
Ahora, hay otros factores que debes tener en cuenta si vas a invertir en bienes raíces y son algunos detalles como:
- En varias ocasiones es difícil vender un inmueble al precio del mercado. Muchas veces se obtiene más o incluso mucho menos. Sobre todo si la propiedad no cuenta con las mejores características físicas y de ubicación.
- Debes tener en cuenta gastos laterales como los costos por publicidad o los gastos en reparaciones si son necesarias.
- Si trabajaste con un asesor o agencia de bienes raíces debes tener en cuenta las comisiones para agencia.
En caso de que hayas incurrido en todos estos gastos, a tu ganancia puedes restárselos y luego realizar el cálculo nuevamente para obtener la rentabilidad real.
Ahora, si compraste un apartamento en venta en Santiago de los Caballeros y en lugar de venderlo quieres rentarlo, deberás hacer tus cálculos de manera distinta: (Ingresos anuales de renta – gastos por mantenimiento / total de la inversión) x 100
Por ejemplo: Tu inmueble tuvo una inversión de US$1,500,000 y genera ingresos por renta en un año de US$120,000 y los gastos de mantenimiento fueron de US$35,000. Por lo tanto, la operación quedaría de la siguiente manera:
($120,000 – $35,000 / $1,500,000) x 100 = rentabilidad del 5.6%
Recuerda que para obtener una rentabilidad debes esperar preferiblemente a que tu inversión haya generado ganancias, por eso es que estos cálculos se recomiendan hacerlo después de que hayas vendido o rentado. Sin embargo, sabemos que eso no es lo quieres, sino prever o realizar un cálculo aproximado de qué tan rentable será la inversión y para ello debes basarte principalmente en el contexto y los precios de la zona donde quieres hacer la inversión y usar cantidades aproximadas.
En el caso específico de una inversión inmobiliaria que todavía no has realizado, el cálculo será un poco más complejo, ya que sólo contarás la cantidad de tu inversión, pero puedes realizar una investigación en internet y sacar lo datos restantes para conocer:
- Los precios de venta de las casas de la zona.
- El promedio de renta de la zona.
- Una evaluación rápida de si el inmueble necesita reparaciones o modificaciones antes de ser vendido o puesto en renta.
Factores que afectan la rentabilidad
- Crecimiento de la población: el valor de la propiedad aumenta cuando hay una gran cantidad de consumidores en el mercado, es decir, el crecimiento de la población aumenta la demanda de propiedades residenciales.
- Infraestructura: La infraestructura social y física aumentan la habitabilidad de la propiedad y por lo tanto su valor.
- Demanda y oferta: Estos dos factores influyen directamente en el quehacer humano. Los compradores de viviendas prefieren en ubicaciones céntricas y sólidas en términos de infraestructura entonces se encuentra dispuestos a pagar más por una propiedad que le resulte atractiva en dichos términos. Esta demanda atrae nuevos inversores inmobiliarios que compran para vender a un ritmo rentable.
- Cambios en propiedades cercanas: Cualquier cambio o acontecimiento en propiedades cercanas puede afectar directamente el valor de la vivienda. Sean cambios para bien o para mal.
- Inflación: es más que todo considerado como un factor negativo. La inflación es causada por una cantidad excesiva de dinero en circulación y por lo tanto haciendo que el valor del dinero caiga. Esto conduce al aumento de precios de tierra, materiales de construcción, etc. Sin embargo, en bienes raíces, los inversores en bienes inmuebles que adquieran una propiedad pueden obtener buenos rendimientos en el momento de la inflación.
Esto son algunos de los factores más importantes que debes tener en cuenta en el momento que decidas invertir en bienes raíces para comprar apartamentos en venta en Santiago o apartamentos en renta en Santiago República Dominicana.
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